房地产是压倒国民经济的最后一根稻草吗

2016-02-02  来自: 亚洲城游戏 浏览次数:1158

过去的中央经济工作会议,除了对房地产提出去库存、加杠杆、加大生产能力以外,对其他行业提出的都是去产能。

    压倒中国经济这个骆驼的最后一颗稻草是什么?就是房地产,一旦房地产的增速下去,会把骆驼压倒,只有房地产保持增速,才能把骆驼撑起来。

    关于房地产政策,中央经济工作会议提出,一要自然人购房,不能打击投资、投机行为,这是对2011年政策提出打击投资和投机行为的修正。第二提出取消过时的限制政策。

    提到库存,为什么会形成库存?

    这和限购、限贷、加税,一、二套房存在差别和不能买第三套房的政策相关,从2011年开始连续三年出台政策,房地产行业的库存也开始上升。“十二五”规划提出建设3600万套保障性住房,大量建设保障性住房就出现了一个现象,在拆迁过程中,有人得到五套房子,并把其中四套卖了,极大地增加了市场供应量。这是房地产商无法计算的,于是在二手房交易迅速增长的过程中,有相当一部分是新房子,而这一部分新房子是因为保障房政策导致的额外供应。新增住房和保障房挤出的新增供给,两方面共同作用,导致现有库存增加。

    为什么说房地产对解决中国经济的问题有至关重要的作用?

    税收方面,房地产税、土地增值税和土地使用税等占到总税收的约12%,如果加上营业税、所得税大概是30%,再加上四万亿的土地财政,总共可以占地方财政的50%-75%。现在房地产拉动其他产业的贡献度只有3.8%,金融业是15.9%,过去房地产业可以达到20%,而金融业只有8%。只要房地产投资增速高于固定资产投资增速,GDP增长率都是上升的,反之GDP增速都是下降的,多年如此。

    如果房地产行业不景气,地方债、银行债,甚至是金融的问题都会暴露出来。北京银行最的坏账来源是钢贸企业,占25%以上,其次是煤炭企业,占20%左右。就房地产行业而言,购房者和开发商在银行的坏账率现在都是很低的,如果坏账率上升的话会出现问题。

    房地产投资大量下降,与房地产行业中国企占比很低有关——国企只占房地产行业总投资的11%,高达到17%。很多大国企不往二、三、四线城市发展,其实房地产行业的自我调节能力是很好的。像钢铁行业里国企很多,这些国企的逻辑就是,越被要求增加库存,就越不干活,而这就导致投资减少,并带来GDP增速下降,这样可以逼迫政府出手。

    要让房地产投资恢复到正常水平,需要土地供应先行。去年土地30%的负增长需要补充回来。政府的保障性住房也要补上,“十二五”期间有3600万套保障性住房,但是“十三五”期间就没有了,现在住建部和地方政府已经出台要减少经济适用性住房、保障性住房的政策。一方面是开发商的投资,一方面是政府投资,这两方面投资都下降的话,房地产市场本身增速就上不去。我觉得要解决中国经济未来的发展问题,所有矛盾就集中在房地产行业,现在看来只有房地产能救中国。

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